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上海升级楼市调控!因拆迁户、留学生买房太狠?

上海升级楼市调控!因拆迁户、留学生买房太狠?

2021年01月22日 19:14 来源:中国资讯网参与互动参与互动

  中新网客户端北京1月22日电(彭婧如)上海楼市抢房等现象频上热门话题后,1月21日晚,上海楼市调控新政出台,成为2021年楼市调控升级的首个一线城市,也是新年全国第二个出台调控政策的城市。

  上海楼市新政直指“打新热”、学区房炒作、二手房业主抱团涨价等乱象,上海楼市的虚火,熄火有望?

资料图:购房人在楼盘看沙盘并咨询售楼工作人员。<a target=_blank href=中新社发 汤彦俊 摄" src="http://i2.chinanews.com/simg/cmshd/2021/01/22/2a2440f04b664be1bcdf690f7e48673e.jpg" style="border:px solid #000000" title="资料图:购房人在楼盘看沙盘并咨询售楼工作人员。中新社发 汤彦俊 摄" />
资料图:购房人在楼盘看沙盘并咨询售楼工作人员。中新社发 汤彦俊 摄

  直指炒房行为,5年内转让全额征增值税

  1月21日,上海市多部门联合印发的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(简称《意见》)明确,严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格实行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度,优先满足“无房家庭”自住购房需求。加强预售资金监管,保护购房人合法权益。

  “从这里的表述来看,最为核心的就是摇号制度的完善。”易居研究院智库中心研究总监严跃进预计,此次政策提到了摇号政策应该优先顾及无房家庭,后续一些人才购房势必可以享受更好的政策,真正保障购房者尤其是无房者的权益。

  58安居客房产研究院分院院长张波认为,这次对于“一价清”提出要求,可以防止房企通过在装修、车位等方面不当增加收取违规费用。同时“实名制”的要求可以有效防止炒作购房资格和不当转让获利。

  不止是新房,有些二手房也“疯狂”。此前有媒体报道称,上海二手房出现业主抱团涨价的情况。学区房也接连跳价,有学区房四个月涨价100万。

俯瞰上海浦东陆家嘴。 汤彦俊 摄
俯瞰上海浦东陆家嘴。 汤彦俊 摄

  对此,《意见》提出,加强对房地产开发企业、销售代理企业和房地产经纪机构的监管,开展房地产市场秩序专项整治工作。加大联合整治执法力度,形成执法合力,严肃查处捂盘惜售、价格违法行为、虚假广告、人为制造市场紧张氛围、诱导规避调控政策等违法违规行为。

  另外,《意见》还将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。“个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收增值税。”

  “这一政策直指炒房行为。”张波表示,提高交易环节的税收可以有效减少新增投资需求,在一定程度上也会限制二手房的流动性。

  严跃进表示,这使得二手房的交易税费成本增大,防范部分房东房源快买快卖的现象,有助于促进二手房交易的稳定。“目前来看,包括深圳、上海等地都将落实此类政策。”

  政策打补丁,严堵假离婚买房

  此次政策不仅针对当前的楼市虚火“头痛医头,脚痛医脚”,还进行了“打补丁”,“打预防针”等措施。

  《意见》明确,严格实行住房限购政策。对夫妻离异3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

  此前一位网友在上海市人民政府网站“政民互动”栏目上留言称,作为刚需,他参与了几次摇号,始终未果。他发现,不少拥有很多房产的人通过各种方法进入摇号,“假离婚”、“假官司”、代持现象频发,还有人在拿到房产证后马上转手出售。

图为与上海外滩一江之隔的陆家嘴金融中心。 汤彦俊 摄
图为与上海外滩一江之隔的陆家嘴金融中心。 汤彦俊 摄

  张波认为,这一政策是打补丁政策,严堵假离婚买房。“假离婚的漏洞2020年不少城市已经明确堵上,上海这次收紧信息也十分明确。”

  “上海是继深圳之后第二个全面打击假离婚的一线城市。”据贝壳研究院不完全统计,2020年至今,已有杭州、深圳、南京、无锡、宁波等城市明确规定离婚后年限范围内按婚前计算的内容,西安也加强了离婚期间公积金对首套的认定规则。

  严跃进表示,有部分城市规定是,离异2年内要追溯过去家庭所有房产,而上海升级为3年,政策严厉性更强。

  防患于未然,严防资金违规流入楼市

  《意见》中的“打预防针”措施则包括:严格实行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理,加强个人住房贷款审慎管理,引导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速,防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理,对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

  同时,完善土地市场管理。优化土地供应结构,增加商品住房用地供应,特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城(南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城)加大供应力度。坚持房地联动机制,引导企业理性拿地,稳定土地价格。

  严跃进表示,土地供应要增加,结构要调整,比较吻合上海当前购房需求的特征,能够真正缓解供求矛盾。而强调房地联动机制,稳定土地价格,是为了防范地价上涨传导到房价上去。

  严跃进同时表示,这里的政策中,最大的亮点是提到“房贷集中度”的概念。“由于2021年也是央行等部门落实房贷集中度政策的一年,所以恰是借这个机会积极落实。后续银行在贷款方面势必更为保守,部分炒作比较多的楼盘,后续贷款方面会面临收紧的可能。”

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资料图:上海浦东一角。中新社记者 张亨伟 摄

  为何上海要升级楼市调控?

  贝壳研究院高级分析师潘浩表示,上海2020年下半年,新建商品住宅销售价格指数(同比)保持扩大态势,至2020年12月,上海该指数在70个大中城市中的排名较2019年12月上升了将近28位。

  此外,“从商品房销售数据看,上海2020年第四季度上海新房市场活跃度较高,为防控房价快速上涨,此时出台政策堵住炒房渠道已成为重中之重。”潘浩称。

  沉寂了三年之久的上海楼市,在2020年11月、12月升温明显。据上海中原地产数据显示,2020年12月份,上海入市项目达44个,入市面积为135.1万平方米,而上次单月入市量超过130万平方米,则是2015年10月。当月,上海新建商品住宅成交面积122.7万平方米,环比增加59.1%,创2020年内交易新高。

  上海新房的供应与成交在增加,但是市场仍然出现供不应求的情况。一些市面上较稀缺的小户型,由于限价等因素,吸引力较强,认筹率居高不下。同策咨询统计数据显示,2020年12月,上海开盘楼盘超30个,20余个项目认筹率超100%,13个项目认筹数量超1000组。

  有机构统计,2020年上海“千人摇”项目达到26个,新房整体认筹率为120.4%,而2019年还不足40%。近期,上海新房抢筹火爆,让不少刚需购房人焦虑,为了买房,一人认多筹、“马甲”代摇也频频出现在市场上。

  上海二手房市场的升温同样明显。2020年11-12月,月成交量接近4万套,连续创下4年新高。进入2021年1月,上海二手房市场仍延续升温态势。贝壳研究院数据显示,1月前13天,链家二手房成交量比去年12月同期增加42%。

  张波分析称,上海楼市热度提升的重要原因是需求侧增长明显,无论是符合购房资格人群增长,还是拆迁导致,抑或境外留学人群的回流,在一定程度上使得购房需求增加。

  “新政出台并随即落地,可以视为对近期上海楼市热度非理性上升的快速反应,也是后续调控可能持续收紧的信号,值得关注的是,政策落地后如果市场的非理性情绪没有得到有效缓解,部分区域二手房房价持续被恶意炒作,预计还会有持续性政策跟进落地。”张波预计。(完)

【编辑:田博群】
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